《中華人民共和國(guó)民法典》明確業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序要求

小區(qū)業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要，特別是在業(yè)主合法權(quán)益受到損害，想要更換物業(yè)時(shí)，業(yè)委會(huì)將發(fā)揮關(guān)鍵作用。

那么如何依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)？依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的具體程序如下：

第一，當(dāng)小區(qū)已交付給業(yè)主的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要的文件資料；

第二，業(yè)主認(rèn)為需要成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，需要向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)。需要說(shuō)明的是，這里的申請(qǐng)并非申請(qǐng)政府批準(zhǔn)成立業(yè)主大會(huì)，而是申請(qǐng)政府出面指導(dǎo)。對(duì)于符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，上述政府部門(mén)會(huì)在收到書(shū)面申請(qǐng)60日內(nèi)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；

第三，成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任；

第四，籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立；

第五，經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉，產(chǎn)生5-11人單數(shù)的業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。

明年1月1日起即將正式施行的《中華人民共和國(guó)民法典》，對(duì)保護(hù)業(yè)主合法權(quán)利作出了具體規(guī)定，用基本法明確了業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序要求。

《民法典》第二百七十七條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

《民法典》第二百七十八條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。