杭州市新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》將于2022年3月1日起施行

7月30日，新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱“《條例》”）經(jīng)省十三屆人大常委會第三十次會議批準(zhǔn)，將于明年3月1日起施行。

新修訂的《條例》包括總則、物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用和維護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則等，共九章九十三條。

翻看《條例》，其中亮點(diǎn)多多?！稐l例》施行后，對于補(bǔ)齊物業(yè)管理服務(wù)短板，提升杭州市民群眾的獲得感、幸福感，無疑具有重要意義。

重點(diǎn)有五點(diǎn)變化！

1、物業(yè)管理納入基層治理體系

相較過去的物業(yè)管理工作側(cè)重于行業(yè)管理，《條例》明確將物業(yè)管理活動納入基層社會治理體系，堅持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局，還規(guī)定應(yīng)當(dāng)建立和完善人民調(diào)解、行政調(diào)解相銜接的物業(yè)管理活動糾紛多元調(diào)處、化解機(jī)制等。

在日常生活中，因物業(yè)管理信息不公開、管理區(qū)域劃分不當(dāng)?shù)纫鸬拿芗m紛屢見不鮮。本次修訂后，《條例》明確規(guī)定了信息公開的形式，在相關(guān)章節(jié)專門規(guī)定了業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位的信息公開義務(wù)，保障業(yè)主的知情權(quán)。

《條例》將物業(yè)管理區(qū)域劃分單獨(dú)作為一章，明確在編制建設(shè)工程設(shè)計方案或者初步設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)合理確定主要配套設(shè)施設(shè)備的共用范圍。對于老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的確定問題，《條例》專門作出規(guī)定，由所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主、相關(guān)的居民委員會意見后，結(jié)合城市管理和物業(yè)管理實(shí)際需要來確定。

2、鼓勵運(yùn)用數(shù)字賦能物業(yè)管理

《條例》鼓勵運(yùn)用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法，發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺作用，倡導(dǎo)業(yè)主投票采用電子方式，用以解決業(yè)主投票率低、決策難的問題?？紤]到老年人等群體的合法權(quán)益，《條例》作出規(guī)定：“業(yè)主投票一般應(yīng)當(dāng)采用電子方式，但是業(yè)主要求提供紙質(zhì)方式的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提供。”

為推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，《條例》規(guī)定由市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)建立、維護(hù)本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并推廣其在業(yè)主大會會議組織、物業(yè)管理信息公開、促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人溝通交流等方面的運(yùn)用。比如，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)或者其他約定方式，聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議。

3、創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會制度

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理中居于重要地位。《條例》從業(yè)主委員會工作職責(zé)、業(yè)主委員會選舉制度、規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)行管理等方面，對有關(guān)規(guī)定作了進(jìn)一步完善，業(yè)主委員會會議、信息公開、業(yè)主委員會成員禁止行為、罷免和職務(wù)終止、離任移交、審計和財務(wù)管理等各項(xiàng)制度也更加完善。

在尚未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作失靈、業(yè)主委員會換屆選舉、老舊小區(qū)推行物業(yè)管理等情形下，如何保障物業(yè)管理的有序進(jìn)行？《條例》創(chuàng)設(shè)了物業(yè)管理委員會制度，作為對業(yè)主自治機(jī)制的補(bǔ)充和落實(shí)物業(yè)管理屬地責(zé)任的舉措。

物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、建設(shè)單位指派代表和業(yè)主代表組成，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)組織具備條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者指導(dǎo)換屆選舉業(yè)主委員會。為了維持老舊小區(qū)、尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的新交付物業(yè)小區(qū)、未能及時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，《條例》規(guī)定可以由依法成立的物業(yè)管理委員會臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。

4、禁止強(qiáng)制獲取業(yè)主生物信息

為了提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，《條例》根據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)作出具體規(guī)定，特別明確物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露個人信息、強(qiáng)制購買其提供或者指定的商品或者服務(wù)以及其他侵害業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)權(quán)利的行為。

《條例》還明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其調(diào)整程序，對物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)和交納作了修改完善。其中，明確了物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)人以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由實(shí)施上述行為，將處一萬元以上五萬元以下罰款。

作為業(yè)主，同樣應(yīng)該自覺履行義務(wù)，按照約定按時足額交納物業(yè)費(fèi)，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫、綠化等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章。

對于業(yè)主違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地的行為，物業(yè)服務(wù)人還可以按照物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定予以清理。如果違反消防安全管理規(guī)定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，處五十元以上二百元以下罰款。

5、規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用

物業(yè)專項(xiàng)維修資金怎么用，什么情況下可以用？《條例》在國家和省有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、使用等制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確由區(qū)（縣、市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在辦理物業(yè)竣工驗(yàn)收備案時核驗(yàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存情況，并對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的正常使用、緊急狀況下使用以及禁止使用情形等作了補(bǔ)充規(guī)定。

《條例》明確，對于涉及整個物業(yè)管理區(qū)域的共有部分的，在該區(qū)域全體業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業(yè)共有部分的，在其相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。

當(dāng)發(fā)生電梯嚴(yán)重故障，消防設(shè)施、器材嚴(yán)重?fù)p壞，建筑外立面存在脫落危險，圍墻、道路坍塌，屋頂、外墻滲漏，排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞或者損壞等緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金對共有部分進(jìn)行維修和更新、改造的，《條例》規(guī)定，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會審核，并經(jīng)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會確認(rèn)后，可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，直接申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

值得一提的是，《條例》細(xì)化對小區(qū)共有部分收入使用方面的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)用房中的經(jīng)營用房等共有部分進(jìn)行經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。共有收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但補(bǔ)充后達(dá)到首期交存金額的可以停止補(bǔ)充，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理的其他需要。（來源：杭州發(fā)布）