梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《2021年梅州市物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》

各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,蕉嶺縣、大埔縣公有房屋和保障性住房服務(wù)中心：

        為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，依法保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)的通知》（粵建房〔2021〕121號(hào)）要求,結(jié)合我市實(shí)際，我局制定了《2021年梅州市物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。
為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,依法保護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)各方合法權(quán)益,根據(jù)《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)的通知》（粵建房〔2021〕121號(hào))等文件精神,結(jié)合我市實(shí)際，制定本工作方案。

一、工作目標(biāo)

通過(guò)開展物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,提升物業(yè)服務(wù)水平,切實(shí)解決物業(yè)管理行業(yè)中存在的突出矛盾和熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題,集中處理一批群眾意見大、信訪投訴多、涉黑涉惡等突出問(wèn)題,依法查處一批違法違規(guī)行為,切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益,不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。

二、整治內(nèi)容

各縣（市、區(qū)）主管部門要會(huì)同有關(guān)部門重點(diǎn)查處以下違法違規(guī)行為:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為

1．未將物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式和投訴電話等信息在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示的;未按規(guī)定公布維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況的。

2.未按物業(yè)服務(wù)合同約定的事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),擅自超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),直接或變相增加收費(fèi)項(xiàng)目的。

3.虛報(bào)、挪用、騙取、侵占住宅專項(xiàng)維修資金的;未按規(guī)定使用住宅專項(xiàng)維修資金的;未按規(guī)定積極配合業(yè)主申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金,并依法依規(guī)用于物業(yè)維修的。

4.處理業(yè)主合理合法投訴不及時(shí)、不配合、不到位的;不履行物業(yè)服務(wù)合同或履行不到位,導(dǎo)致業(yè)主頻繁投訴的。

5.未按規(guī)定協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全等安全防范工作的;未按規(guī)定對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全狀況進(jìn)行檢查并及時(shí)處理有關(guān)安全隱患,或侵占、損壞、擅自停用消防設(shè)施設(shè)備的。

6.未采取必要的安全保障措施防止建筑物外立面、構(gòu)筑物、擱置物、懸掛物脫落以及拋擲物造成他人損害的;未按規(guī)定或合同約定定期檢查并及時(shí)警示高空墜物等危險(xiǎn)狀況的。

7.未按規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電動(dòng)車進(jìn)行集中存放、集中管理的;未按規(guī)定落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電動(dòng)車停放、充電消防安全措施的。

8.擅自阻撓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)定進(jìn)行充電樁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造的;擅自阻撓信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維護(hù)及違規(guī)收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、接入費(fèi)、協(xié)調(diào)費(fèi)、分?jǐn)傎M(fèi)等不合理費(fèi)用的。

9.未按規(guī)定合理設(shè)置消防車通道,施劃黃色禁止停車標(biāo)線,清理消防車道上可移動(dòng)障礙物的;未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置張貼宣傳安全疏散知識(shí)、消防車通道堵塞相關(guān)法律法規(guī)的。

10.未按規(guī)定建立生活垃圾日常分類管理制度及開展生活垃圾分類知識(shí)宣傳的;未按標(biāo)準(zhǔn)和分類標(biāo)志設(shè)置生活垃圾分類收集點(diǎn)和收集容器,并保持生活垃圾分類收集容器正常使用的。

11.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;擅自利用屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車輛或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;擅自改變公共建筑或共用設(shè)施的用途,挪用、侵占業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益和共有財(cái)產(chǎn)的。

12.擅自對(duì)業(yè)主停水、停電的,或不予充值變相停水、停電的,或停用門禁卡等行為的。

13.不按規(guī)定建立信用檔案,報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的;違規(guī)泄露或出售業(yè)主有關(guān)資料的。

14.與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)關(guān)系僵化,工作互不配合,業(yè)主意見較大的;不服從物業(yè)項(xiàng)目所在街道或社區(qū)監(jiān)督管理,對(duì)反映問(wèn)題不及時(shí)整改的。

15.對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為未按規(guī)定及時(shí)予以制止,并未及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告的。

16.未按規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理合同備案手續(xù)的;或?qū)⒁粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人的。

17.擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù);不按照規(guī)定辦理退出手續(xù)并移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料的。

18.物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后,未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料,無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的。

19.未按規(guī)定執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,并積極配合開展相關(guān)工作的。

20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在涉黑涉惡等其他行為的。

(二)建設(shè)單位違法違規(guī)行為

1.未按規(guī)定履行工程質(zhì)量保修期內(nèi)房屋保修義務(wù)的。

2.未按規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),擾亂物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場(chǎng)秩序,引起物業(yè)管理糾紛的。

3.未按規(guī)定辦理前期物業(yè)管理備案手續(xù),商品房買賣合同中未含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的。

4.未按規(guī)定配置或移交物業(yè)服務(wù)用房,或擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更物業(yè)服務(wù)用房位置的;未按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)教育、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)用房等公建配套設(shè)施的。

5.未按規(guī)定在物業(yè)交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn),并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的。

6.違規(guī)向未交存住宅專項(xiàng)維修基金的業(yè)主交付房屋的;不及時(shí)申報(bào)或挪用住宅專項(xiàng)維修資金的。

7.違規(guī)出售、出租停車位(車庫(kù))等其他行為的。

(三)業(yè)主委員會(huì)及其委員違法違規(guī)行為

1.業(yè)主委員會(huì)選舉過(guò)程中存在偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主書等情況的。

2.業(yè)主委員會(huì)選舉或改選存在爭(zhēng)議,選聘或改聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在糾紛,半年以上未得到有效解決的。

3.業(yè)主委員會(huì)存在違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決議行為的。

4.業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī),且不接受住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)的。

5.業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定公布工作經(jīng)費(fèi)使用情況的。

6.業(yè)主委員會(huì)挪用、騙取、侵占業(yè)主公共收益,或私自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)各進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

7.業(yè)主委員會(huì)委員違反《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)未及時(shí)中止其委員職務(wù)的。

8.業(yè)主委員會(huì)未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,或采取暴力等違法違規(guī)行為,強(qiáng)制清退物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。

9.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后,未及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的。

10.業(yè)主委員會(huì)屆滿后,未及時(shí)將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)等其他行為的。

三、工作步驟

(一)動(dòng)員部署階段(2021年8月)

各縣（市、區(qū)）主管部門盡快制定本轄區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案,結(jié)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于開展“加大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信息公開力度,讓群眾明明白白消費(fèi)”的工作要求,及時(shí)召開動(dòng)員大會(huì),充分利用電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體,對(duì)本次專項(xiàng)整治工作進(jìn)行廣泛宣傳報(bào)道,深入開展形式多樣的宣傳咨詢活動(dòng),通暢公眾投訴舉報(bào)渠道,積極營(yíng)造有利于專項(xiàng)整治的工作氛圍。

(二)自查自糾階段(2021年9-10月)

各縣（市、區(qū)）主管部門要按照屬地管理的原則,督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)深入開展自查,積極主動(dòng)化解矛盾,建立健全工作臺(tái)賬,落實(shí)閉環(huán)管理。對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進(jìn)行全面檢查和整治,重點(diǎn)整治本轄區(qū)內(nèi)存在的普遍問(wèn)題和長(zhǎng)期未得到有效解決的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題,依法依規(guī)嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。每月2日前,各縣（市、區(qū)）將上一月檢查和整改情況、典型案例上報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。

(三)督導(dǎo)檢查階段(2021年11-12月)

根據(jù)各縣（市、區(qū)）整治工作開展的實(shí)際情況,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)部分地區(qū)開展專項(xiàng)督導(dǎo),采用隨機(jī)抽取檢查對(duì)象、隨機(jī)選派執(zhí)法檢查人員的“雙隨機(jī)”抽查機(jī)制,通過(guò)召開座談會(huì)、實(shí)地抽查、查閱檔案等方式進(jìn)行重點(diǎn)督查,對(duì)自查自糾工作不到位的地區(qū)和單位進(jìn)行重點(diǎn)督辦。

(四)總結(jié)鞏固階段(2021年12月)

認(rèn)真總結(jié)專項(xiàng)整治工作的經(jīng)驗(yàn)做法和成效,制定和完善相關(guān)物業(yè)管理制度,建立長(zhǎng)效工作機(jī)制,并將物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作情況以專報(bào)形式報(bào)送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。

四、工作要求

(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。深入開展物業(yè)管理行業(yè)專項(xiàng)整治行動(dòng),是加快推進(jìn)基層社會(huì)治理現(xiàn)代化的重要舉措,也是堅(jiān)守人民立場(chǎng)、為民辦實(shí)事的實(shí)際舉措。各縣(市、區(qū))主管部門要充分認(rèn)識(shí)本次專項(xiàng)整治行動(dòng)的重要意義,真正把物業(yè)管理專項(xiàng)整治行動(dòng)納入部門重要議事日程,成立專項(xiàng)工作小組,加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),明確職責(zé)分工,確保此項(xiàng)工作扎實(shí)有效開展。

(二)加大查處力度。各縣(市、區(qū))主管部門要把本次專項(xiàng)整治工作與平安廣東建設(shè)緊密結(jié)合起來(lái),深入摸查業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位中存在的違法違規(guī)行為;對(duì)整治工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)線索,要積極主動(dòng)會(huì)同有關(guān)部門及時(shí)整治處理,并公開曝光一批違法違規(guī)行為。

(三)建立長(zhǎng)效機(jī)制。各縣(市、區(qū))主管部門對(duì)本次專項(xiàng)整治行動(dòng)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,要深刻剖析原因,提出相應(yīng)對(duì)策措施,進(jìn)一步完善各項(xiàng)工作制度,著力從制度上規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)行為,尤其要結(jié)合民法典頒布實(shí)施、加強(qiáng)物業(yè)黨建、推進(jìn)信用評(píng)價(jià)等方面的工作,健全規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的基礎(chǔ)性制度。

(四)按時(shí)報(bào)送情況。各縣(市、區(qū))主管部門應(yīng)于每月2日前將上一個(gè)月的《物業(yè)管理各方主體違法違規(guī)情況表》(附件1,含電子格式,下同)報(bào)送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局;于2021年8月25日前將本轄區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案報(bào)送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,10月25日前將本轄區(qū)物業(yè)管理各方主體違法違規(guī)情況表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員基本情況調(diào)查匯總表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專項(xiàng)整治工作成果匯總表(附件1、2、3)及尚未處理完成的物業(yè)管理專項(xiàng)整治重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題情況、物業(yè)管理專項(xiàng)整治重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題臺(tái)賬報(bào)送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。（來(lái)源：梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）