綜合小區(qū)的物業(yè)服務管理有哪些？

　　(一)綜合管理

　　小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理

　　(1)負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施;

　　(2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施;

　　(3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場;

　　(4)協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作;

　　(5)管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全;

　　(6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù);公開服務標準、收費依據(jù)及標準;

　　(7)應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理;

　　(8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;

　　(9)每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。

　　(10)建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

　　(二)房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

　　共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內(nèi)容為準;不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

　　(1)樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》;

　　(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;
　　(3)確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損;

　　(4)負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護;

　　(5)定期清洗外墻。

　　(三)綠化

　　小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地

　　按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

　　(四)保潔

　　小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護和保持服務范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：

　　(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍;

　　(2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

　　(3)每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物;

　　(4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;

　　(5)按政府有關規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;

　　(6)在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

　　(7)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序維護

　　小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

　　(1)相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施;

　　(2)維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢;

　　(3)看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

　　(4)夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄;

　　(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。

　　(六)停車管理

　　機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理

　　(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

　　(2)對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行;

　　(3)保證停車有序，24小時設專人看管;有發(fā)生緊急情況預案;

　　(4)長期存放的，應簽訂停車管理服務協(xié)議，明確雙方的權利義務等。

　　(七)消防管理

　　公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

　　(1)有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案;

　　(2)消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;

　　(3)定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

　　(4)發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

　　(八)高壓供水養(yǎng)護、運行、維修

　　(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

　　(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格;

　　(3)維修服務標準執(zhí)行京房地修字第799號文件規(guī)定。

　　(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

　　(九)電梯養(yǎng)護、運行、維護

　　(1)主梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客;

　　(2)凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

　　(3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工;有發(fā)生緊急情況時的處置預案;

　　(4)一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

　　(十)裝修管理

　　服務房屋裝飾裝修管理

　　(1)有健全的裝修管理服務制度;

　　(2)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項;

　　(3)裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;

　　(4)業(yè)主裝修結(jié)束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門;

　　(5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。