商業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)包含哪些費(fèi)用和應(yīng)該如何處理物業(yè)管理費(fèi)過高的問題？

隨著封閉式物業(yè)小區(qū)逐年增多，物業(yè)費(fèi)收繳問題被越來越多的人所關(guān)注，物業(yè)費(fèi)也成為許多人生活中的又一項(xiàng)大支出，面對(duì)每年少則一兩千、多則幾千元的物業(yè)費(fèi)，許多居住在物業(yè)小區(qū)的人們不禁思考小區(qū)物業(yè)費(fèi)過高怎么辦？
小區(qū)物業(yè)費(fèi)包括哪些?

一、管理費(fèi)

在物業(yè)之中管理費(fèi)是指物業(yè)工作人員將其公共區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查、物業(yè)維修以及更新費(fèi)用的賬務(wù)管理、物業(yè)檔案資料等一些管理服務(wù)費(fèi)用。

二、清潔費(fèi)用及綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)管理費(fèi)

清潔費(fèi)用是指公共區(qū)域的環(huán)境打掃費(fèi)用，包括：工具、工作人員用品、垃圾外運(yùn)以及請(qǐng)化糞清掏等等費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用有：綠化工具費(fèi)、用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)以及景觀維護(hù)費(fèi)。

三、辦公費(fèi)用與人員工資

辦公費(fèi)用是指交通費(fèi)、通訊費(fèi)能及辦公用品、水電費(fèi)用等等。小編了解到，物業(yè)服務(wù)人員工資則包括：人員費(fèi)用、基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)以及規(guī)定提取福利、加班與服裝費(fèi)用等等。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)過高怎么辦?

一、可成立業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)又喊虧。那么，小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底誰說了算？

根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的原則確定。一般小區(qū)剛剛建成時(shí)，由開發(fā)商聘用的物業(yè)公司即前期物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。

根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商和物業(yè)公司確定，在確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)參照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。因此，如果小區(qū)由前期物業(yè)公司管理，物業(yè)收費(fèi)只要在管理部門公布的調(diào)整價(jià)位之內(nèi)，都是合法的。

當(dāng)然，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并非由物業(yè)公司一家說了算。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，可成立業(yè)主委員會(huì)，召開業(yè)主大會(huì)來討論決定。小區(qū)只要成立了業(yè)主委員會(huì)，就可以通過向社會(huì)招投標(biāo)或協(xié)議招標(biāo)的形式，確定物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司共同來確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論通過，方可執(zhí)行。作為任何一位業(yè)主，如果對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議或不同意，都可通過業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行反映。

二、可向房管部門投訴

針對(duì)商品房的物業(yè)收費(fèi)，相關(guān)部門對(duì)其收費(fèi)價(jià)格并沒有明確的限制，執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)應(yīng)依據(jù)小區(qū)的面積、層數(shù)、服務(wù)等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)來制定。業(yè)主如果認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)不合理，或?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意，可向房管部門反映，也可成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主維權(quán)。

根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主委員會(huì)的，則必須經(jīng)過占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主（雙過半業(yè)主）同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)重新約定。

合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容發(fā)生較大變動(dòng)，如要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況進(jìn)行公示，并經(jīng)雙過半業(yè)主同意。

同時(shí)，按照國(guó)家現(xiàn)有的政策，前期物業(yè)公司由開發(fā)商招聘，而小區(qū)成熟后應(yīng)該成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)。